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2015年中国商业地产可能产生泡沫
作者:投发联盟  时间:2015-01-04

  记者:今年商业地产很多开发商都在争抢这块蛋糕,竞争也是非常的激烈,那我想问一下您对于中国商业地产现在的现状,他面临的最大问题因为有很多问题,比如说同质化,比如说商业地产需要很多扩大内需这方面,您觉得他面临的最大的挑战是什么?就是在这个历程当中遇见的最大的挑战是什么?

  刘凯:我觉得商业地产的发展最大的挑战应该说是与金融的融合,实际上上午我们嘉宾也谈到这个问题,因为商业地产跟金融是密不可分的,那么由于我们目前的我们国内包括REITs也好,或者是其他的一种私募基金也好,那么实际上是不成熟的,就是跟商业地产的融合,或者说是这种联系还不是说特别的紧密,这是一个问题。第二个问题实际上作为一线品牌开发商来讲,他早就进入商业地产了,他不是说今天才进入的或者说是昨天才进入的,他可能很早时候就已经在进入了,比如说远洋或者万通,这样的一些企业实际上早已经进入了。

  那么,我们有一些二线的开发商或者三线的这种开发商,因为是这一两年的商业地产比较火,然后就是盲目的进入这个行业我觉得应该说是有风险的。

  记者:刘总您好,我知道您的房讯网是咱们的行业内的商业地产行业的一个比较领先、影响比较大的一个网站,我想就您对现在中国商业地产以后的一个趋势,因为现在住宅市场都限购,大家都是说商业住宅现在来到展的一个大的机遇,比如说我想问一下您对于中国的商业居产的发展或者是今年未来的三年的一个发展的情况,您谈一下您的看法。

  刘凯:首先从去年以来,整个中国的一线城市的写字楼市场应该说是非常的火爆,远远超出了业内人士的预期,以北京为例,北京去年写字楼租金的增长在55%,从写字楼售价也增长了23%。那么目前在市场限购的情况下北京的写字楼散售市场,应该说上半年也有一个高潮,比如西二环的国投财富广场目前散售部分销售率达到了80%以上。但是因为写字楼产品跟住宅产品不是特别一样,所以在这个市场上面我觉得投资者也要学习一些基本的知识,你比如说我们一般来讲是写字类的投资回报是按照租金的投资回报来计算的。

  那么去年是租金50%的增长,2012年是不是也是50%的增长?这个我觉得也是很难讲的。写字楼是否值得投资,要看两个方面,一个是所在城市第三产业的发展情况,二是未来写字楼的新增供应量,尤其是物业所在区域的新增供应量。购买前因充分考察项目自身的运营管理,以求得稳定的投资回报率。北京CBD,金融街、中关村三大传统商圈,投资的机会已经很少,那么下一步东二环,或者是望京的区域、丽泽商圈,我觉得还是有些机会。

  关于下一步整个写字楼或者商业地产的发展,两三年的时间我觉得应该是没有问题的,但是我认为在2015年或者是以后作为商业地产可能会产生些泡沫,写字楼行业我觉得三年或者更长的时间在一线城市前景看好,二线城市或者是三线城市可能某些地区会有一些压力。

  记者:是这样的,就是刚才您也说了,可能是大家进入商业地产这块的心态可能不是完全一样的,比如说有的企业是一直就从事这个商业地产这一领域,同时有的可能是因为确实现在住宅地产这一块受到波动比较大,然后他可能想换一个思路就是说我那块比较好就转到那,可能中间会面临很多的问题像您说的,如果是说一个现代企业不是以商业地产为主线的以前的这样的一个房企,他在转入到,您有什么就是说因为我知道您接触的这块的开发商特别多,见到的也特别多,您有什么建议跟大家分享一下。

  刘凯:我觉得如果是新进入商业地产这个行业,我觉得应该是能够找到自己的项目或者说产品的,或者说是公司的差异化的一个定位。比如说是一个什么样的区域,定位一个什么样的一个产品,那么也要根据当地的整个的GDP,包括人均的消费的能力,第三产业的发展等等,综合考虑,然后打造有差异化的产品,不要是学人家动不动就是几十万平米的规模,一味求全求大。因为我前一段也接触过一个县级的这样的城市,他也要搞二十多万的这样的商业,根本不考虑当地的消费水平,我觉得这样子可能就会有一些风险。

  记者:根据自己的情况然后找到自己的立足点,然后比如说你是进去这个行业,或者说你有没有实际进到这个行业,我觉得这就是要一个充分的考虑。

  刘凯:是这样的,比如你的实力不够大,那么你可以做一些这种社区的商业,也是有发展的。要根据项目的一些情况,对项目做一个统一的一个规划。

  记者:您有没有什么对中国日报网房产的寄语?

  刘凯:我比较认可中国日报网房产频道个团队的,包括主编、总监,祝愿中国日报网房产频道越办越好,越办越强。

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